Espaços de armazenagem se tornam pontos para a última milha antes da entrega de produtos aos clientes
A expansão do comércio eletrônico durante a pandemia de covid-19 abriu novo campo de atuação para o segmento de locação de espaços para armazenagem (“self storage”). Trata-se da operação conhecida como “last mile”, ou seja, como local para a última etapa de estocagem de produtos antes da entrega aos clientes, e como base para as mercadorias das “dark stores” (lojas fechadas ao público que funcionam como pontos para distribuição de suas mercadorias). Empresas desse segmento vêm conseguindo elevar ou, pelo menos, manter a ocupação dos espaços na pandemia.
Para a GuardeAqui, principal empresa do segmento de “self storage”, a demanda de áreas pelo comércio eletrônico é uma das principais razões para a alta de 35% na sua receita bruta no período de janeiro até meados de agosto, na comparação anual. “O e-commerce trouxe nova avenida de crescimento para o ‘self-storage’ e a necessidade de adaptação das unidades para atender ao novo cliente”, conta Mariane Wiederkehr, presidente da GuardeAqui. Na unidade do Tatuapé, na zona Leste de São Paulo, a empresa está reformando o estacionamento para atendimento das demandas de movimentação das “dark storages”.
A ocupação total das áreas locadas pela GuardeAqui cresceu de 58%, em março de 2020, para 71% em julho deste ano.
Se, na origem, os “self storages” eram espaços basicamente de armazenagem, hoje já há empresas com um ou dois funcionários, nos boxes alugados, para controle de estoques, manuseio e escoamento dos produtos, segundo Thiago Cordeiro, presidente da Goodstorage, principal empresa do segmento com atuação na cidade de São Paulo. O executivo cita que o consumo online em menor volume, mas maior frequência, tem impulsionado o aumento do número de entregas e, consequentemente, da necessidade de locais para “last mile”.
Sem considerar as duas unidades inauguradas após o início da pandemia, a Goodstorage manteve sua ocupação em torno de 80%. Atualmente, a empresa tem 17 unidades. Outras três serão inauguradas até dezembro.
“Estamos, provavelmente, no melhor momento do mercado de ‘self storage’ no Brasil. O que tem contribuído para isso é, em primeiro lugar, a explosão do comércio online”, avalia Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica. Segundo Araújo, à medida que as vendas pela internet crescem, resultam na necessidade de diferentes formas de armazenamento de produtos.
“Micro e pequenas empresas estão utilizando o ‘self-storage’ não só para última milha, mas como solução de estocagem”, diz o presidente da Associação Brasileira de Self Storage (Asbrass), Rafael Cohen. Ele ressalta que, embora o custo por m2 desses espaços de armazenagem seja maior do que o de galpões, a contratação ocorre sob demanda pela área e pelo período necessários, se adequando mais às necessidades de empresas menores. “O segmento tem o desafio de se adaptar às novas demandas”, afirma o presidente da Asbrass.
Com a pandemia, aumentou também a contratação de áreas por parte de empresas que reduziram ou fecharam os escritórios físicos com o objetivo de reduzir custos físicos, segundo Cohen.
Entre pessoas físicas, cresceu a contratação temporária de “self-storages” para armazenamento de mobiliário em decorrência de reforma das residências, motivadas, muitas vezes, pela necessidade de adequação das moradias para comportar espaços de trabalho. “Com o ‘home office’, as pessoas estão redesenhando o viver nas próprias casas”, afirma Cordeiro, da Goodstorage.
Segundo Peer Buergin, presidente da Moby, no último ano e meio, houve aumento no número de clientes pessoas físicas “que pretendem utilizar o box como uma extensão da casa”. “A pandemia fez com que as pessoas ficassem mais tempo em casa, e isso levou a que houvesse mais preocupação com o espaço que habitam”, diz Buergin. Antes da pandemia, a Moby tinha uma unidade em São Paulo e outra no Rio. A ocupação das duas cresceu mais de 30% desde fevereiro de 2020. Nas duas unidades abertas no Rio após o início da pandemia, a ocupação supera 70%.
Na Rede Guarde Mais, a ocupação passou de 75% para 92%. De acordo com o presidente, Alberto Neto, as contratações por parte de clientes corporativos aumentaram 40%. “Empresas começaram a entender como funciona um self storage”, diz Neto.
Nas renegociações de contrato, a Goodstorage tem conseguido reajustar valores em percentual entre o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), segundo o presidente. Na GuardeAqui, os reajustes estão “um pouco acima do IPCA”, segundo Mariane. Segundo a executiva, a empresa tem rotatividade mensal de 8% dos clientes e, nos novos contratos, vem sendo possível conseguir preços de locação mais altos do que os anteriores. “Estamos utilizando inteligência de dados para acertar a precificação dinâmica”, diz a presidente da GuardeAqui.
No momento, de acordo com Mariane, há devolução de áreas por parte de proprietárias de restaurantes que concluíram reformas, assim como de ocupantes de escritórios que estavam em remodelação. Desde o início da pandemia, caiu a ocupação de espaços contratados pelo setor de eventos, segundo o presidente da Asbrass.
Nos primeiros meses do surto de covid-19, quando a mobilidade foi mais impactada, o movimento por parte de pessoas físicas caiu “um pouco”, conforme o presidente da Goodstorage. Segundo o presidente da Rede Guarde Mais, as rescisões por parte de pessoas físicas são as predominantes, “seja por conta de uma economia no orçamento familiar ou pelo serviço já ter atendido a sua necessidade”.
Pesquisa da consultoria Brain aponta que, no fim do primeiro trimestre, havia 191 empresas de “self storage” com atuação no país, em 87 cidades. O número de operações chegava a 360 – 59% delas no Sudeste e 39% em São Paulo -, e o de boxes, a 108.537. “Acreditamos que, nos próximos cinco anos, o mercado continuará crescendo na casa dos dois dígitos, com potencial de expansão, em 2021, na casa dos 20% em número de espaços na comparação com o ano passado”, diz o sócio-diretor da Brain.
Havia vacância de 21,2% da área bruta locável (ABL), abaixo dos 25,7% de um ano antes. O preço médio por m2 era de R$ 103,7. No Sudeste, a vacância ficou em 18,5%, e o valor médio por m2 superava o da média nacional em 5%, de acordo com a Brain. Em São Paulo, o preço médio por m2 era de R$ 116 no fim de março.
Source: Valor Econômico